リフォームと買取再販｜福岡で建設業許可・宅建業免許は必要？

建設業法の建設業は、建設工事の完成を請け負う営業です。
そのため、自社が所有する物件を自社のために施工することについて、工事費が大きいという理由だけで、他人の注文を受けた請負と同じ許可判定をするのは適切ではありません。
会社間や個人と法人の契約がある場合は、所有と請負の関係を個別に見ます。

一方、顧客が買った物件について、その顧客との契約で改修工事を引き受けるなら、工事請負として許可を検討します。
売買契約と改修契約を同時に結ぶ計画でも、それぞれの当事者と義務を整理してください。
営業資料の「リノベ込み」という呼び名だけでは判断できません。

中古物件を買って売る計画では、宅地建物の売買を業として行うかという観点から宅建業免許を確認します。
自社で工事ができることや建設業許可を持つことは、宅建業免許の代わりにはなりません。
逆に、宅建業免許があれば顧客の大きな改修工事も当然に請け負えるわけではありません。

自社が売主になる事業と、仲介する事業、工事だけ受注する事業が混在するなら、取引図に分けて描きます。
建設業から宅建業へ進出｜福岡で事務所・専任人員・資金をどう備えるで宅建業へ進出する場合の事務所・人員・営業開始条件を案内しています。
物件を仕入れてから必要な免許に気付かないよう、事業計画の段階から確認しましょう。

自社所有物件の改修を工事会社へ発注する場合、その工事会社にとっては他人から受けた請負です。
外注先の許可が必要かは、実際の工事の業種や請負代金から確認します。
専門工事の軽微な工事の基準は工事1件の請負代金が500万円未満（税込）であり、建築一式の基準を内装等へ一律に用いないようにします。

売主が自社施工する部分、他社へ発注する部分、購入者が別途依頼する部分を明確にしてください。
工事費と物件代金を一緒に請求している場合も、それぞれの契約の実態が分かる形に整理します。
リフォーム業の建設業許可｜福岡で建築一式を選ぶ前に見る工事内訳で工事業種の選び方、建築一式の許可で専門工事もできる？福岡の附帯工事との線引きで複数の工事が混在する場合の資料整理を扱っています。

販売する物件について、どの部分をいつ、どの範囲で改修したか、施工記録や設備の資料を整理します。
新しく見える仕上げと、構造・防水・配管等の改修範囲は同じではありません。
確認していない部分まで全面改修済みと広げて説明しないようにします。

宅建業法上の重要事項説明や売主としての契約内容の説明に加え、広告の表示が実際の工事と一致するかを確認します。
工事履歴、検査等の記録、引渡し資料を残すことは、後の問い合わせへ答える準備にもなります。
説明義務や契約不適合責任などの個別判断は、案件の契約と法令に即して検討してください。

工事の記録は、販売時に使う説明資料と対応する形で残します。
設備を交換した部分、補修にとどめた部分、既存のまま残した部分を分けると、買主からの質問に事実に沿って答えやすくなります。

施工会社が持つ報告書や仕様の資料を受け取る工程も、工事契約と引渡しの準備へ入れてください。
建物の状態や工事履歴を確認できないまま、広告上の便利な言葉へまとめてしまわないことが重要です。

改修内容によっては、建築確認、用途、消防などの別の確認が必要になる場合があります。
宅建業免許や建設業許可があることだけで、どの改修も着手できるわけではありません。
土地の利用や造成を伴うなら、太陽光・造成工事の開発許可｜福岡で着工前に見たい土地の規制・宅地造成から販売まで｜福岡の建設業者が自社事業で備える許認可の開発や盛土の手続きも関係します。

当事務所では宅建業、建設業許可、農地転用・開発を扱う立場から、売買と施工の工程の接点を整理します。
仕入れる物件の現状と予定する改修の範囲を先にまとめ、販売の計画と工事の条件を照合します。
設計や建築基準の技術的検討は、建築士等の担当者と確認する項目として分けます。