福岡の不動産会社が建設業許可を取るには｜修繕の請負と体制
こんな方へ：管理物件の修繕を、自社で請け負う計画がある方
請負工事の軽微な工事の基準
工事1件の請負代金が500万円未満（税込）
管理業務として手配する契約か、自社が完成を請け負う契約かを先に確認します。
不動産会社でも、顧客から工事の完成を請け負うなら建設業許可を検討します。
管理業務として業者を手配することと、自社が請負人になることを分けて確認します。
受注する工事の範囲と、経営・技術の体制を先に整理しましょう。
管理料を受ける契約と、修繕工事を請け負う契約を分ける
不動産管理会社が修繕に関わる場合、所有者のために業者を紹介・手配する形なのか、自社が工事の完成を引き受ける形なのかで検討が変わります。請求の名目が管理料でも、契約の実態として工事を請け負っているかを確認します。反対に、工事代金が資料に出てくるだけで直ちに自社の請負と決めることもできません。
所有者、入居者、管理会社、施工会社の間で、誰が誰へ注文し、完成や不具合への責任を負うかを図にします。取引の整理は、許可の要否だけでなく、契約説明や会計の区分を考える入口にもなります。
顧客への見積書、施工会社への注文書、完成の確認、支払いの流れも一緒に見ます。書類の名義だけでなく、誰が工事内容を決めて完成を引き受けているかを把握すると、工事請負の実態を整理しやすくなります。管理会社が工事代金を立て替えるだけの場合なども、契約の当事者との違いを明確にします。
出典：建設業法 第3条・第7条・第8条・第11条・別表第一。
許可業種は、原状回復という名称より工事の中身で選ぶ
原状回復や修繕には、壁紙・床、木工事、塗装、給排水、電気などが混在します。建築一式の許可が一通りの専門工事を代わりにカバーするわけではありません。自社が今後どの工事を単独で請け負うかを、見積の具体的な作業から確認します。
専門工事の軽微な工事の基準は工事1件の請負代金が500万円未満（税込）。税込みの請負代金、支給材、分割契約なども含めて判定し、基準を超えるときだけ考えればよいという覚え方を避けます。
内装は福岡の内装仕上工事業許可｜資格・経験と業種の境界、工事の混在は建築一式なら何でもできる？福岡の附帯工事と専門工事の境界へ進んでください。すべて外注する予定でも、自社が請負人として受注する事実がなくなるわけではありません。
修繕契約の確認。所有者が直接注文か、管理会社が請負人か、工事の許可を検討の順に確認します。
出典：福岡県「建設業許可申請等の手引き」第1 建設業の許可のあらまし／建設業法施行令 第1条の2。
不動産の経営経験を、そのまま建設業の経営経験にしない
常勤役員等（旧：経営業務の管理責任者）の要件は次のとおりです。
常勤役員等（個人は本人または支配人）が、①建設業の経営業務の管理責任者として5年以上、②権限委任を受けた準ずる地位で経営業務を管理した経験5年以上、③準ずる地位で経営業務の管理責任者を補佐した経験6年以上のいずれか。
体制経路は、役員側が（ロ1）建設業の役員等2年以上、かつ建設業の役員等又は財務管理・労務管理・業務運営を担当する役員等に次ぐ職制上の地位で5年以上、又は（ロ2）役員等5年以上、かつ建設業の役員等2年以上を満たし、申請事業者で財務管理・労務管理・業務運営の建設業経験各5年以上を持つ直接補佐者をそれぞれ置く。
補佐者は各業務を兼任できる。
長年不動産会社を経営していても、どの経路を使えるか、建設業に係る経験をどう示すかは別に検討します。過去に工事も請け負っていた場合は、契約・売上・役職の資料を探します。
経験者を迎える方法や補佐体制を検討する場合も、名目上の役員追加ではなく、経験、常勤、職制上の役割がそろうか確認します。新たに支配人を登記しても過去の経験が生まれるわけではありません。
福岡で他業種から建設業へ参入するには｜人と売上の整理、福岡の建設業許可｜経験者を役員に迎える前に確かめたいことで体制の経路を整理し、自社の資料で説明できる事実を確認してください。
出典：福岡県「建設業許可申請等の手引き」第1 建設業の許可のあらまし／福岡県「建設業許可申請・確認資料一覧表」。
技術者と宅建業の専任人員は、それぞれの職務を確認する
営業所技術者等（旧：専任技術者）は、希望する工事業に対応する資格や経験を持ち、営業所で必要な職務を果たす体制が必要です。宅建業の専任の宅地建物取引士を置いていることは、建設業の技術者の代わりにはなりません。同じ人が資格を持つ場合も、両方の職務を担えるか個別に確認します。
採用する人の資格証だけでなく、勤務場所、業務時間、他の会社・現場との関係を整理します。資格が希望業種の要件にどう対応するかを確認する前に、顧客へ施工できる範囲を広く案内しないようにしましょう。
参入時の人員と資料。経営管理の経験、業種に合う技術者、工事と兼業の資料の順に確認します。
出典：福岡県「建設業許可申請等の手引き」第1 建設業の許可のあらまし／宅地建物取引業法 第2条・第3条・第31条の3・第35条。
兼業の財務資料は、工事と不動産の取引を分けて作る
建設業の工事経歴に、不動産の売買代金や管理料をそのまま含めないようにします。会計資料でも、工事売上と兼業売上、対応する原価、未収金・未払金の内容を照合します。請求書の発行先や入金口座が同じであっても、取引の種類まで同一になるわけではありません。
福岡の決算変更届の財務諸表｜決算書の科目を読み替える順番で財務資料の読み替えを説明しています。税務上の処理は税理士に確認し、許可用の集計と決算書を説明できる関係にします。当事務所では建設業許可と宅建業、経理を横断して扱う立場から、資料の分類と準備の順序を整理しますが、会計上の数字を許可の条件に合わせて作り変えることはしません。
出典：福岡県「建設業許可申請・確認資料一覧表」／建設業法施行規則 第7条・別記様式。
福岡で相談する際は、予定する契約の形から伝える
LINEでは、管理会社が工事を請け負う予定か、所有者が施工会社と直接契約する予定か、主な修繕内容をお知らせください。現在の宅建業の体制と、建設業に使える経験・資格の有無を確認して、次に集める資料を選びます。
最初から複数の許可業種を広く申請するより、近く受注する仕事と自社で確保できる体制の組合せを見ます。契約の仕組みがまだ決まっていない場合も、その段階で整理することが、許可と営業実態の食い違いを避ける次の一手になります。