福岡で建設業者が自社の宅地造成を行うには｜許認可の順番
こんな方へ：自社の宅地造成から販売まで、工程を組みたい方
自社で宅地造成をする計画でも、建設業許可だけで土地利用の手続きが整うわけではありません。
開発・盛土の規制、不動産販売の免許、誰が施工を請け負うかを別々に確認します。
土地を買う前から、許認可と設計・工事・販売の順序を組み立てましょう。
開発許可と盛土規制は、同じ目的の手続きではない
都市計画法の開発許可は、建築等を目的とする土地の区画形質の変更について、区域や規模、立地・技術の基準を確認する制度です。盛土規制法は、盛土等による災害防止の観点から、区域内の対象工事を規制します。開発許可の対象外と判断されても、盛土側の確認が残る場合があります。
一方、開発許可を受ける工事について、盛土規制法の許可とみなす扱いがあります。ただし、報告や検査等の適用までなくなると考えず、実際の計画で残る手続きを確認します。同じ図面を使う場合も、制度ごとに説明する内容を整理してください。
出典：都市計画法 第4条・第29条・第34条／福岡県「盛土規制法に関する許可申請等の手引き」第1章 制度編。
自社の土地を自社のために施工する場合と、請負を分ける
建設業法上の建設業は、建設工事の完成を請け負う営業です。土地を所有する会社が、自社のために工事を行う場面を、他人からの請負と同じ考えだけで許可判定しないようにします。関連会社、代表者個人、土地所有者、販売会社が分かれる場合は、法人等を別々の主体として契約を確認します。
外部の施工会社へ造成を発注するなら、その施工会社にとっての許可業種や区分を検討します。土木一式、とび・土工などの選択は、実際の工事内容と契約の役割によります。自社施工という言葉だけで、施工資格、安全管理、他法令の条件を省かないことが大切です。
宅地造成の制度を分ける。土地利用の開発・盛土、施工主体と工事請負、販売する宅建業の順に確認します。
出典：建設業法 第3条・第7条・第8条・第11条・別表第一／福岡県「建設業許可申請等の手引き」第1 建設業の許可のあらまし。
宅地を事業として分譲する計画は、宅建業免許も確認する
造成した宅地を売る計画は、不動産の売買を業として行うかという観点から宅建業免許を検討します。土地の造成許可と、宅建業を営む免許は別です。販売の開始時点、広告、契約で説明すべき事項なども、工事の進捗と合わせて確認します。
宅建業には事務所、人員、営業保証金等の営業開始の条件があります。免許の申請中にどこまで行えるかを思い込みで決めず、広告や契約を準備する前に確認してください。福岡の建設業者が宅建業へ進出するには｜免許と兼業の準備で免許の準備、福岡のリフォームと買取再販｜建設業許可と宅建業免許の分け方で不動産売買と工事請負を区分する考え方を案内しています。
出典：福岡県「宅地建物取引業の免許申請書はこちらから」／宅地建物取引業法 第2条・第3条・第31条の3・第35条。
福岡では、区域図と現行の手引きを工区ごとに照合する
県が所管する区域での盛土規制の運用開始は2025年10月1日（県が所管する、北九州市・福岡市・久留米市以外の区域）です。現在の規制区域図で、土地がどの区分に当たるかを確認します。政令市や中核市の区域は各市の案内を確認し、県の手引きだけで済ませないようにします。
許可・届出の対象は、盛土・切土の高さ、崖の生じ方、面積、土石の堆積などの組合せで変わります。一つの面積だけを見て不要と判断せず、計画前後の断面、排水、擁壁、隣地との関係を設計担当者と整理します。工区の分割や工事の時期の違いも、一体の事業として確認する範囲を事前に相談します。
全体の工程。土地調査と事前協議、設計・許可と着工、検査・販売・引渡しの順に確認します。
出典：福岡県「盛土規制法に関する許可申請等の手引き」第1章 制度編／福岡県「盛土規制法の手引き・技術基準・様式等について」。
工程表は、土地調査・事前協議・工事後の検査まで作る
順序の入口は、土地の現況と権利、区域、接道や排水、必要な許認可を調べることです。その後、所管行政庁等との協議、設計と申請、許可条件に従う着工、報告・検査、販売や引渡しへと工程をつなぎます。複数の許可をどの順で申請するかは、計画と所管の取扱いで確認します。
全体の期間を一律に約束せず、協議、補正、権利者の同意、設計変更に要する時間も見込みます。融資や土地代金の支払いが先行するなら、許可の見込みと契約条件を担当者間で共有してください。税額や登記、技術的な設計は各専門家の判断と役割を分けます。
販売の準備では、造成の完成と、必要な検査・手続きの完了を区別します。現場が見た目に仕上がっていることだけで、広告や売買契約、引渡しの条件がすべてそろうとは限りません。
売主、設計者、施工者、融資担当等の間で、許可条件、検査、販売開始の確認を共有します。土地の権利や契約の当事者が途中で変わる計画なら、申請者や計画の変更等が必要かも工程へ入れます。各担当が別々の日程を約束しないようにすることが大切です。
許可の取得見込みを検討するときは、既存の道路や排水施設を使える前提も確認します。関係する管理者との協議が必要なら、その結果が設計へ反映される時点まで工程へ含めます。図面の上では完成していても、権利者や公共施設との調整が残っていないかを点検しましょう。
出典：福岡県「開発許可制度 よくある質問」開発行為・規制対象規模・農地転用との関係／福岡県「盛土規制法に関する許可申請等の手引き」第1章 制度編／宅地建物取引業法 第2条・第3条・第31条の3・第35条。
LINEでは、土地の取得前か工事前かを伝える
当事務所は建設業許可、宅建業、農地転用・開発を扱う立場から、許認可が重なる箇所を整理します。相談では土地を取得済みか、分譲を予定するか、既に設計・行政相談を進めているかをお知らせください。最初からすべての図面や個人情報を送る必要はありません。
農地を含む場合は福岡で農地を資材置き場にするには｜転用前に確認する順番、太陽光等の設備は福岡の太陽光・造成工事と開発許可｜着工前の確認を分けるへ進んでください。事業全体を一つの許可にまとめて考えず、土地利用、施工、不動産取引それぞれの条件と工程を確認することが次の一手です。
出典：福岡県「開発許可制度 よくある質問」開発行為・規制対象規模・農地転用との関係／福岡県「盛土規制法の手引き・技術基準・様式等について」／福岡県「宅地建物取引業の免許申請書はこちらから」。