新築住宅の保証は引き継げる？契約前に確かめる責任と保険

新築住宅の保証について、「保証付き」と聞くだけで十分か迷っていませんか。
売主、建てた会社、保険法人は、それぞれ役割が違います。
契約相手と書類を確かめると、不具合が出たときの連絡先が見えてきます。

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登場人物の関係を示す図です。
実際に求められる対応は、契約内容、不具合の原因、期限等で確認します。

目次

1　新築住宅の保証と、保険の役割を分けます

新築住宅には、柱・基礎などの構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分について、品確法による10年間の責任があります。
家全体のどの不具合も、同じ条件で無償修理になるという意味ではありません。

内装、設備、シロアリなどは、原因や契約、アフターサービス、メーカー保証、別の保険も確認します。
同じ「保証」という言葉でも、対象、期間、自己負担、連絡先が異なります。
保証書の見出しだけで判断せず、条件の欄まで読みます。

一方、住宅瑕疵担保責任保険は、対象となる不具合を事業者が補修した場合などに、その費用を補う制度です。
買主が売主へ修理を求めることと、事業者が保険金を請求することは、別の手続きです。

建設業者や宅建業者が新築住宅を引き渡す場合は、保険加入や供託による資力確保の制度があります。
「保険証券が見当たらないから保証もない」とは限りません。
保険を利用しているのか、供託なのか、契約書類で確認してください。

逆に、保険の書類があるだけで、契約相手の責任が全部補われるとも限りません。
住宅の対象部分、支払条件、免責、転売後の扱いまで、個別の書類で確かめます。

2　元の注文者から買うときは、保証の引継ぎを確認

例えば、個人のDさんが建築会社B社へ家を注文し、住まないままAさんへ売る場合を考えます。
Aさんの売買契約の相手はDさんです。
B社が建てた家でも、AさんがB社へ直接注文した場合と、同じ契約関係ではありません。

新築住宅に当たる場合、個人の売主にも品確法95条の責任が及びます。
国土交通省も、個人だから責任を負わないという説明は不正確だとする回答を公表しています。
「個人売主なので一切保証しない」という説明は、そのまま受け取らず内容を確認します。

ただし、個人売主の法定責任と、事業者に課される保険・供託の義務は別です。
Dさんに責任があることだけで、Dさん自身に新たな保険加入義務が生じるとは限りません。
B社の保険が、Dさんの売主としての負担を全部補うわけでもありません。

そこで、B社がAさんへの保証を引き継ぐか、保険の転売特約を使えるかを、売買契約の前に確認します。
特約の名前だけでなく、申込みや承認が済んでいるか、必要な合意や書類があるかまで確認してください。

新しい買主が入ることで、元の保証期間が初めから始まり直すとは限りません。
Dさんが建築を注文したこの例では、B社からDさんへの引渡日も重要です。
工事完了日、元の引渡日、今回の引渡日を分けて書き出しておきましょう。
未入居という言葉だけで、新築住宅に当たるかを決めないことも大切です。

3　契約前に、4種類の書類をそろえます

売買契約書・重要事項説明書。
誰が売主か、不具合への対応をどう定めるかを読みます。
口頭の説明と書面が違うときは、契約前にそろえます。
「保証なし」とあれば、何の保証を指すか、法定責任まで説明しているかを確認します。

保証書・アフターサービスの基準。
部位ごとの期間、対象外、連絡先を確かめます。
メーカー保証がある場合も、名義変更や転売による扱いを確認します。
売主の責任とメーカーの保証を、一つのものとして数えないでください。

保険や供託の書類。
住宅と契約者が一致するか、買主が利用するための手続きは済んでいるかを確認します。
事業者の倒産などで補修が行われない場合は、保険法人へ直接請求できることがありますが、条件の確認が必要です。

図面・検査資料・修理記録。
建物の状態、過去の不具合、修理の内容を確認します。
転売なら、売主が把握している状態を伝え、建築会社への連絡と保証の引継ぎを調整しておくことが、買主側の備えにもなります。

手続きがまだ終わっていないときは、誰がいつまでに行うか、利用できなかった場合にどうするかも確認します。
「引渡し後に考える」のまま契約せず、未確認の点を一覧にしてください。

4　不具合が見つかったら、契約相手へ早めに通知

10年間の責任があるから、連絡も10年後まで待てるという意味ではありません。
不具合を知った後の通知期限と、責任期間、請求権の時効は別の問題です。
種類・品質の契約不適合は、原則として知ってから1年以内の通知が必要です。
有効な特約や例外も確認します。

不具合を見つけたら、まず次の記録を残します。

• 発見日：いつ気付いたか。
• 場所・症状：どこに、どのような不具合があるか。
• 裏付け：写真と契約書類。

直接注文した場合は建築会社へ、売買なら売主へ連絡します。
仲介会社へ話しただけで、契約上の通知まで済んだと考えないようにしてください。
保険法人への事故連絡も、契約相手への通知とは分けて確認します。

修理を進める前に、調査や書類の手順も保険窓口へ確認します。
応急処置が必要なときも、処置前後の状態や費用の記録を残しておくと、その後の説明につながります。

私が書類を確認する際は、「誰に、何を、いつまでに伝えるか」を書き出します。
責任の有無について争いがある場合や、交渉・紛争の対応が必要な場合は、弁護士に確認する内容です。

まとめ

• 契約相手の責任、保証書の約束、保険・供託を分けて確かめます。
• 元の注文者から買うときは、保証の引継ぎと残る期間を確認します。
• 不具合が見つかったら記録を残し、契約相手へ早めに通知します。

分からないことがあれば、聞いてくださいね

国際行政書士斉藤事務所

行政書士　斉藤 実

契約書・保証書・保険の書類を基に、「この家で不具合が出たら、誰に、いつまでに伝えるか」を一緒に整理します。

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