新築の家を買うとき、欠陥への保証・保険をどう確かめる？

1 あえて、少し特殊なケースで考えます

新築の家を取得するときは、ハウスメーカーなどに建ててもらったり、販売会社から新築住宅を買ったりするのが一般的です。今回は、間に個人の売主が入るケースを考えてみます。契約相手が変わることで、欠陥があったときの請求先や、保険・保証で確かめたいことが見えてきます。

Aさんは、B社から土地を買い、C社に注文住宅を建ててもらいました。ところが、一度も住まないままEさんへ売ることになりました。Aさんは事業として売却しない個人、B社は土地の売主、C社は建築会社です。C社はD保険の住宅瑕疵担保責任保険に加入しているものとします。筆者はAさん側の仲介の宅建業者です。

もし、Eさんが買ったこの家に欠陥があり、引渡し後に分かったら、どうなるでしょうか？
Aさんに言うのか、建てたC社に言うのか。それとも保険で直してもらえるのでしょうか。

2 欠陥があったら、誰に何を求める？

まず、売主Aさんに修理を求めます

Eさんが売買契約を結んだ相手はAさんです。引き渡された家が契約で約束した状態に合っていなければ、契約不適合として、Aさんに修補（不具合の修理）などを求めることができます。欠陥の原因、契約内容、期限や有効な特約を確かめて対応します。参照：民法562〜566条・東京都・引渡し後の不具合への対応

Aさんは建築会社ではありませんが、新築住宅の売主として、品確法95条の対象部分について責任を負います。個人だからこの責任がなくなるわけではなく、買主に不利な免責・短縮もできません。Aさんは、元の注文者としてC社に施工の責任を求めます。参照：品確法94条・95条・国土交通省・個人売主への適用

転売特約等を整えれば、C社に求められる場合もあります

Aさんから家を買うだけでは、AさんがC社に持つ権利がEさんへ自動的に移るわけではありません。そこで、転売特約を利用できるか、C社がEさんへの保証を約束するか、必要な手続きは何かを確認します。条件が整えば、Eさんがその保証に基づいてC社へ修補を求める道も考えられます。参照：国土交通省・転売時の権利と保険（17頁）・同・転得者への責任の説明（3頁）

特約名や保険証書があるだけで、すべて完了しているとは限りません。C社の保証対象、残期間、申請・承認の状況を確認します。また、転売特約を付けても、新築売買で生じたAさんの95条の責任が当然に消えるわけではありません。参照：品確法95条。手続きの確認は、上記制度を踏まえた実務上の提案です。

修理以外に求められることは？

これらは必ず順に進む手続きではありません。修補できない場合等には、事前の催告なしで減額・解除が認められることもあります。Eさん側の責任で生じた不適合は、修補・減額等を請求できない場合があります。Aさんの代金返還などの負担が、そのままC社や保険から補われるとは限りません。参照：民法415条・541〜543条・562〜564条・住宅瑕疵担保履行法2条

3 一般的なケース：Eさんが直接注文する場合

ここまでは、個人の売主Aさんが間に入る、少し特殊なケースで考えてみました。一般的な家の取得方法の一つは、EさんがC社に直接、新築工事を注文する形です。この場合、Eさん自身が請負契約の注文者なので、C社に修補等を求めます。対象部分には品確法94条が適用されます。請負で減額を求める対象は、売買代金ではなく工事の報酬です。参照：品確法94条・民法559条・562〜564条・637条

直接注文なら、元の注文者から権利を引き継ぐ問題はありません。それでも、希望した仕様、完成した状態、修理窓口、責任の期間、保険で補われない負担の確認は必要です。C社の「保証があります」という説明だけで、すべての不具合が無償になるとは限りません。

4 不具合に気づいた後の通知は、早めに

「10年責任があるから、連絡も10年以内ならよい」とは限りません。種類・品質の不適合については、原則として知ってから1年以内に相手へ通知する必要があります。品確法94条3項・95条3項も、この通知規定を読み替えて適用します。参照：民法566条・637条・品確法94条3項・95条3項

期限を過ぎると、原則、その不適合を理由とする修補・減額・損害賠償・解除ができなくなります。ただし、相手が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合には例外があります。有効な特約も確認します。参照：民法566条・637条

1年以内に必要なのは通知で、訴訟そのものではありません。ただし、通知後も消滅時効等は別に問題になります。保険の支払条件も別であり、「通知を忘れたら保険全体が一律に失効する」とは扱えません。参照：国土交通省・通知の説明（2〜3頁）・民法166条。保険は個別約款を確認します。

写真・場所・症状・発見日を記録して連絡する。仲介に伝えただけで通知が済むとは限らないため、契約上の相手に届いたことも確認します。修理を進める前に、保険の窓口へ調査や書類の手順を確認することを勧めます。

5 Eさんが契約前に確認すること

確認のゴールは、「欠陥があったら誰へ連絡し、どの範囲で対応してもらえるか」が説明できることです。特殊ケースでも直接注文でも、確認できたこと・未確認のこと・手続きが必要なことを分けます。

確認の基礎：品確法94条・95条・民法562〜566条・637条・国土交通省・住宅瑕疵担保責任保険。表は実務上の確認項目です。

「保証なし」は、何を意味するのか確認します

設備のメーカー保証がないことと、売主等へ修理を求められないことは同じではありません。保証書の有無・承継条件を調べたうえで、AさんやC社が負う責任は、契約の条項で確認します。転売したらメーカー保証がすべて切れる、と一律に決めつけることもできません。参照：民法522条・562条・消費者庁・製品保証Q25

Aさんが免責を希望する場合も、対象となる設備や不具合、責任を残す範囲を具体的に合意します。知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても責任を免れません。新築の95条対象部分を買主に不利に免責することもできません。参照：民法572条・品確法95条2項

口頭の説明と、契約書類の内容を揃えます

Aさんからの購入では、責任の履行措置の有無・概要は重要事項説明に関わり、責任等についての合意は契約書面にも関わります。通知期限・窓口・遅れた場合の影響も具体化し、説明と契約を揃えることを勧めます。C社への直接注文なら、請負契約・保証書等で同じ確認をします。参照：宅建業法35条1項13号・37条1項11号・民法522条

手続きが未完了なら、完了予定と、利用できなかった場合の扱いも相談します。書類があることだけで安心せず、Eさんが利用するための条件まで確認しておくことが大切です。

6 Aさんが売却前に備えること

Aさんは、Eさんに売った後も、売主として対応する立場です。一方で、C社へ建築を注文した立場も、売却だけで当然になくなるわけではありません。Eさんから連絡があれば、C社への通知や調査・修補の調整につなげられるようにします。参照：国土交通省・転売後に残る権利（17頁）

1. 状態を伝える。分かっている不具合・修理歴・設備の状態を整理し、Eさんへの説明に反映する。
2. 引継ぎを整える。C社へ売却後の対応、転売特約・保証の承継、必要な費用と手続きを確認する。
3. 連絡と記録を残す。契約書・保証書等を引き継ぎ、Aさんの協力内容や窓口を具体化して、控えを保管する。

Aさんがすべてを自分で修理するという意味ではありません。Eさんへの責任を果たしながら、C社に求められる対応を確かめる備えです。保険で補われない負担が残る可能性も含めて確認することを勧めます。

7 補足のQ&A